Byggesmart
Søg
Skal du ombygge et hus? I denne guide fortæller vi dig præcis, hvad du har brug for at vide om priser, regler, processer, tidsforbrug, faldgruber og meget mere. Gå ikke glip af de råd, der sikrer dig et vellykket projekt! Læs vores guide og lær alt om at ombygge et hus.
Hvis du ønsker tilbud på dit projekt, kan du klikke dig videre lige nedenfor. Så bliver du sat i kontakt med dygtige håndværkere til dit projekt, og du kan modtage op til 3 gratis og uforpligtende tilbud på arbejdet.
Om det er muligt at ombygge et hus for under 650.000 kroner, afhænger naturligvis af størrelsen på huset. Jo større arealer, der skal bygges om, jo dyrere vil det være. I næste afsnit kommer vi nærmere ind på, hvad der indgår i et typisk ombygningsprojekt.
Generelt er det vanskelig at få prisen ned til en lavere kvadratmeterpris end 6.500 kroner. Det vil sige, at arealet, som skal ombygges, bør være på under 100 m2 for at gennemføre projektet for under 650.000 kroner. Gennemsnitsprisen for ombygning ligger ofte nærmere 10.000 kroner per m2, som vil sige, at du må tænke omkostningseffektivt i alle led af projektet for at holde prisen nede. Skal du udføre både indvendigt og udvendigt arbejde på boligen, vil det være vanskeligt at holde prisen under 650.000 kroner.
Denne sum giver altså et stramt budget for en typisk ombygning, og at holde budgettet vil kræve, at man indgår kompromiser og sørger for at vælge budgetvenlige alternativer i hele byggeprocessen. Derudover bliver det meget lettere at overholde et stramt budget, hvis der er nem adgang til byggepladsen. Projekter i bymidten bliver ofte dyrere, fordi bygherren må dække håndværkernes udgifter til parkering.
Hvad der menes med ombygning, kan fremstå noget uklart. Til dagligt bruger man måske begreberne ombygning og renovering i flæng.
Blandt byggeeksperter kaldes det gerne ombygning, hvis projektet kræver større strukturelle indgreb i boligen. Det vil fx sige, at man skal ændre planløsningen, flytte køkken eller bad, flytte vægge eller på andre måder ændre husets konstruktion betydeligt. Begrebet ombygning er måske oftest brugt om indvendigt arbejde. Alligevel kalder man det også ombygning, hvis man skal foretage lignende strukturelle ændringer på husets ydre facade. Det kan fx dreje sig om, at man skal lave et skråt tag til et fladt tag, eller at man skal bygge tilbygning. Andet typisk arbejde ved udvendig ombygning er ændringer i facadens udseende, fx fra træ til pudset mur.
Et typisk ombygningsprojekt, som vi har beskrevet gennemsnitspriser for ovenfor, inkluderer gerne visse større strukturelle ændringer såsom ændring af planløsning eller flytning af køkken og bad. I tillæg inkluderer det en indvendig totalrenovering, som er det, de fleste vælger at få udført, når man først foretager ændringer i konstruktionen. Gennemsnitsprisen gælder ikke projekter, som involverer udvendigt arbejde. I sådanne tilfælde specificeres det gerne, at det er en udvendig og indvendig ombygning.
En del af omkostningerne i et ombygningsprojekt er bestemt af eksisterende og uforanderlige faktorer. Fx har boligens nuværende standard og konstruktionstype en god del at sige for prisen. Derudover er adgang til byggepladsen relevant, som allerede nævnt. Meget af prisen afgøres også af projektbeskrivelsen, altså hvilket arbejde du vælger at udføre, i hvilke materialer og på hvilken måde. Fx vil prisen blive højere af mere omfattende ændringer i boligens bærende konstruktioner. Hvorvidt dit projekt er ansøgningspligtigt, vil også påvirke prisen. Hvilke rum, der skal udføres arbejde på, er også relevant, fordi visse rum koster mere at renovere end andre. Bad, køkken og vådrum er de dyreste rum. Flytning af disse rum vil også kræve, at der lægges nye rør og trækkes nye elektriske ledninger og stik. For at spare penge, bør du derfor bruge god tid på planlægning og på at definere, hvad du har behov for.
Når det kommer til materialerne og produkterne, du vælger under ombygningen, bør du tænke dig godt om. Der findes materialer og produkter til boligen i alle prisklasser, udførelser og kvaliteter. Dette gælder alt fra køkken- og badeværelsesindretning til fliser og anden beklædning. Derudover findes der også tekniske løsninger som ventilation og opvarmning for alle budgetter. For at overholde et stramt budget betaler det sig at holde udkig efter tilbud, rabatter og kampagner. Det kan derimod ikke betale sig at vælge de billigste materialer, hvis man dermed går på kompromis med kvaliteten.
Nogle ønsker at begrænse omkostningerne ved at gøre en del af arbejdet selv. Heller ikke det bør gøre, at du går på kompromis med kvaliteten og slutresultatet. Påtag dig ikke opgaver, du ikke er sikker på, at du har kundskab, overskud og tid til at udføre i høj kvalitet. For nogen kan det betale sig at udføre nedrivning af eksisterende konstruktion, maling, gulvlægning, oprydning og bortskaffelse af affald på egen hånd. For andre kan det fx være smart at holde sig til de to sidstnævnte opgaver, hvor der ikke er fare for at foretage nogle fejl overhovedet.
Når du skal lægge et budget, er det meget lettere at lave et realistisk overslag, hvis du ved, hvad de forskellige dele koster. Her er en oversigt over et typisk ombygningsprojekt af en bolig på 140 m2 med fra og til-priser:
Total: 750.000 - 1.500.000 kroner
Ca. kvadratmeterpris: 5.000- 10.000 kroner
Som nævnt, kræves der flere kompromisser og mange meget økonomiske beslutninger for at opnå en kvadratmeterpris på under 6.500 kr. I eksemplet ser vi, at dette vil kræve, at man vælger prisvenlige løsninger og samtidig, at kompleksiteten er så lav som muligt på absolut alle budgetposter. Dette lader sig ikke nødvendigvis gøre for alle boliger, og det kan være en fordel at have et budget, som tillader en vis afvigelse fra den lavest mulige pris.
I udbudsprocessen bør du i første omgang indhente tre tilbud fra forskellige entreprenører. Det burde være nok, såfremt alle tilbuddene kommer fra velkvalificerede håndværkere. Skulle du ikke være tilfreds med nogle af tilbuddene, kan du altid gennemføre en ekstra udbudsrunde. Det at indhente pristilbud kræver ganske vist en god del arbejde fra dig og entreprenør, og det er ikke sådan, at flere tilbud giver en lavere pris. Tværtimod ligger priserne gerne meget nær hinanden, når entreprenørfirmaerne har tilsvarende kompetencer.
For at udføre en gennemtænkt og fornuftig sammenligning af tilbuddene, bør du sætte alle tilbud op i et regneark. På denne måde kan du få et hurtigt overblik over, hvad der dækkes, og hvad der eventuelt er udeladt i de forskellige tilbud. Du bør derudover bemærke, hvilke forbehold der er taget i hvert tilbud, og om priserne er opgivet som prisoverslag, fast pris eller uforpligtende estimat. Generelt bør man styre uden om tilbud med uforpligtende beregninger, fordi slutprisen egentlig kan ende på hvad som helst. Et prisoverslag kan i følge loven ikke variere mere end 15 % fra det aftalte beløb. Med en fast pris ved du nøjagtigt, hvad du kommer til at betale. Hvis to tilbud er meget forskellige, bør du forhøre dig hos entreprenøren om, hvad der er årsagen til den særligt lave eller høje pris. Ofte kan grundlaget for prissætning tolkes forskelligt.
Før håndværkerne går i gang, skal en detaljeret og solid kontrakt være på plads. Den skal i tillæg til vigtige datoer og omkostninger også indeholde beskrivelser af, hvordan uforudsete omkostninger og forsinkelser skal håndteres. Du kan fx benytte standard-kontrakter fra https://taenk.dk/raadgivning-og-rettigheder/haandvaerkere/byggeprojekt-lav-en-kontrakt. I tillæg til kontrakten vælger mange at udforme en fremgangsplan i samarbejde med entreprenørfirmaet. Denne plan skal indeholde frister for gennemførelse af forskellige milepæle i dit byggeprojekt. Du kan bruge fremgangsplanen til at holde overblik over fremskridt selv uden at have erfaring fra byggebranchen.
Undervejs i byggearbejdet er det smart at tage forbi byggepladsen så ofte som muligt. På denne måde kan du holde opsyn med, at arbejdet går, som det skal. Om du har mulighed for at være til stede eller ej, bør du uanset hvad holde tæt kontakt med entreprenøren. Sådan undgår du misforståelser og forsinkelser, og du får en større forståelse for byggeprocessen. Tag gerne billeder, når du er på byggepladsen. Dokumentation kan være godt, hvis der skulle opstå fejl og mangler. Det kan også være en god idé at have billeder at se tilbage på, når projektet er færdigt.
Før arbejdet afsluttes, skal du gennemføre en afsluttende inspektion med entreprenøren, og også gerne med en ekstern, uvildig fagperson. Under slutrunden kontrolleres det, at alt arbejde er udført i henhold til gældende regler og forskrifter. Når eventuelle fejl er udbedret, kan du med tryghed udbetale sidste del af kontraktbeløbet. Helt til sidst er det også vigtigt at sørge for at få tilsendt al relevant dokumentation i forbindelse med arbejdet. Det kan blive nødvendigt at have disse papirer ved salg, videre renovering eller hvis der skulle opdages fejl i garantiperioden.
Hvis du ønsker tilbud på dit projekt, kan du klikke dig videre lige nedenfor. Så bliver du sat i kontakt med dygtige håndværkere til dit projekt, og du kan modtage op til 3 gratis og uforpligtende tilbud på arbejdet.
